
2017 год на вторичном рынке недвижимости Киева во многом отражал общую финансово-экономическую ситуацию в стране. Рост минимальной и средней заработной платы, а также едва ощутимый рост ВВП перекликался с ростом средней по Киеву цены квадратного метра. И хотя связь между этими процессами косвенная, они в равной степени отражали позитивные ожидания, возлагаемые на прошедший год. Росту средней цены на недвижимость способствовала стабильность национальной валюты. В течение почти всего года курс гривны держался на одном уровне, и только под конец начал ощутимо проседать по отношению к доллару и евро.
Цены на вторичном рынке
Уже в марте прошлого года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Киева начала постепенно расти. В середине года темпы роста ускорились, и к концу 2017 стоимость квадратного метра оказалась на 12,9% выше, чем в начале года. Рост цен в течение июня-ноября был настолько стремительным, что в конце августа средняя цена по Киеву оказалась выше, чем цена в новостройках на вторичном рынке, которые традиционно были дороже. И хотя осенью новостройки тоже начали дорожать, статус-кво между этими двумя сегментами к концу года так и не был восстановлен. По итогам года средняя стоимость квартир в новостройках выросла всего на 2,5%. Сегмент квартир возле метро продемонстрировал средний результат в +6,3%.
Изменение средней аппроксимированной цены предложения в долларах США в 2017 году:
Сегмент недвижимости |
Изменение цены за период |
|||
1 месяц, % |
3 месяца, % |
6 месяцев, % |
1 год, % |
|
В среднем по городу |
0 |
+2,6 |
+11,9 |
+12,9 |
В новых домах |
-0,8 |
+2,6 |
+5,5 |
+2,5 |
В домах возле метро |
0 |
+1,5 |
+9,4 |
+6,3 |
Спрос на вторичном рынке в первом полугодии оставлял желать лучшего, во втором немного вырос. Покупатели разделились на две группы. Представители первой покупали самое бюджетное жилье, в которое можно тут же вселиться. Представители второй искали качественные предложения по хорошей цене – зачастую это были новостройки на вторичном рынке, с ремонтом или без, а также квартиры в более или менее приличном состоянии в «сталинках» и «дореволюционных домах». Независимо от принадлежности к той или иной группе и бюджета на покупку квартиры, покупатели относились к выбору взыскательно, ни в коем случае не желая переплачивать.
Судя по количеству объявлений о продаже недвижимости - предложение на рынке не претерпело ощутимых количественных изменений. Зато изменилась структура предложения.
Динамика цен по сегментам рынка
По итогам года средняя цена квадратного метра двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке подорожала куда больше однокомнатных, а их количество в структуре предложения выросло. Более высокая стоимость квадратного метра в этих двух типах квартир объясняет и больший рост средней по городу цены по сравнению с ценами в каждом отдельно взятом сегменте.
В таблице ниже представлены показатели изменения средней аппроксимированной стоимости предложения основных типов квартир в Киеве в долларах США:
Средние цены предложений в долларах США за квадратный метр |
|||||
Изменение за период |
|||||
Типы квартир |
Январь 2017, $ |
Месяц, % |
Три месяца, % |
Полгода , % |
Год, % |
Все в Киеве |
1214 |
0 |
+2,6 |
+11,9 |
+12,9 |
«Гостинки» |
881 |
+0,9 |
+2,2 |
-1,3 |
-4,8 |
Однокомнатные |
987 |
-0,6 |
-2,2 |
+1 |
+1,7 |
Двухкомнатные раздельные |
1255 |
-0,5 |
+2,2 |
+13,2 |
+12,7 |
Трехкомнатные раздельные |
1238 |
+1,1 |
+4,1 |
+12,3 |
+14,4 |
Четырехкомнатные раздельные |
1748 |
-1,6 |
-3,5 |
+4,5 |
+10,7 |
В декабре 2017 года, когда начался очередной рост курса доллара, большинство типов квартир начало дешеветь. Этот процесс закономерен, но и рост курса вполне может оказаться временным. Если в феврале-марте 2018 года курс доллара начнет снижаться, цены на квартиры снова пойдут в гору.
Динамика цен по отдельным типам домов в наибольшей степени дает понять, квартиры в каких домах со временем не теряют в цене.
Средние цены предложений в долларах США за квадратный метр |
|||||
Изменение за период |
|||||
Типы домов |
Январь 2017, $ |
Месяц, % |
Три месяца, % |
Полгода, % |
Год, % |
Все в Киеве |
1214 |
0 |
+2,6 |
+11,9 |
+12,9 |
«Дореволюционные» |
1818 |
-0,7 |
-3,6 |
-6 |
-6,7 |
«Сталинки» |
1516 |
-0,5 |
+0,7 |
+3,1 |
-7,3 |
«Старая панель» |
811 |
0 |
-1,3 |
-2,4 |
-8,3 |
«Типовая панель» |
843 |
-0,5 |
-2,8 |
-4,3 |
-9,5 |
«Улучшенная типовая панель» |
781 |
-0,9 |
-3,5 |
-3,2 |
-10 |
«Старый кирпич» |
964 |
+1,3 |
-2 |
+3,3 |
+0,4 |
«Улучшенный кирпич |
1177 |
+0,4 |
+3,6 |
+5,1 |
+1,5 |
«Украинская панель» |
992 |
-0,6 |
-2,8 |
-2,4 |
-4,7 |
«Украинский кирпич» |
1486 |
+0,3 |
+0,9 |
+6,2 |
+3,1 |
Динамика цен по типам домов демонстрирует расслоение рынка недвижимости. Самое ветхое и бюджетное жилье – дореволюционные дома и советские «панельки» – дешевеет даже на фоне общего роста цен. Также дешевеют панельные новостройки, которые отличаются от советских панельных домов возрастом, но почти не отличаются качеством материалов и постройки.
Кое-как держат позиции кирпичные дома советской постройки. Но наиболее стабильным в ценовом отношении сегментом недвижимости остаются кирпичные новостройки, которые даже за последние 4 года потеряли в цене значительно меньше, чем другие: -26% против, например, -48% стоимости квартир в панельных хрущевках или -43% – в кирпичных.
Читайте также: Самая ликвидная недвижимость. Какое жилье не падает в цене
Возникает вопрос, если причиной роста средней по городу цены квадратного метра стал рост цен в новостройках на вторичном рынке, почему показатели их подорожания меньше, чем в среднем по городу?
Причин несколько:
- во-первых, новые дома постепенно строятся, в то время как количество домов старого фонда остается неизменным – зданий, которые выводятся из эксплуатации, единицы. Соответственно, растет количество предложений в новых домах в общей структуре предложения. И это сказывается на средней цене;
- во-вторых, стоимость квадратного метра в кирпичных новостройках выше, чем в домах других типов, что на фоне изменения структуры предложения сказывается на среднегородском показателе.
Динамика цен по районам Киева также свидетельствует о расслоении рынка недвижимости. Во многих районах Киева наблюдаем снижение цен, в большинстве случаев оно небольшое. Больше всего стоимость квадратного метра просела в районах с неудобной транспортной развязкой и преобладанием жилого фонда советского образца – Святошинском и Подольском на Правом берегу, Деснянском – на Левом. Выросли цены в районах, которые активно застраиваются новыми домами, быстро и легко сообщаются с центром, и все еще имеют большое количество парковых и рекреационных зон.
Читайте также: Какие квартиры будут расти в цене
В таблице приведены изменения цен на квартиры в разных районах Киева в 2018 году:
Средние цены предложений в долларах США за квадратный метр |
|||||
Изменение за период |
|||||
Район Киева |
Январь 2017, $ |
Месяц, % |
Три месяца, % |
Полгода, % |
Год, % |
Все в Киеве |
1214 |
0 |
+2,6 |
+11,9 |
+12,9 |
Голосеевский |
1193 |
-1,4 |
+1,4 |
+10,3 |
+5,9 |
Дарницкий |
976 |
-1,1 |
-1,4 |
+0,9 |
-1 |
Деснянский |
723 |
-0,8 |
-1 |
+0,1 |
-5,9 |
Днепровский |
879 |
+0,3 |
-2,3 |
-1,1 |
-3,2 |
Оболонский |
1289 |
+1,6 |
+10,1 |
+15,1 |
+17,5 |
Печерский |
2008 |
-1,5 |
-3,3 |
-2,5 |
-2,2 |
Подольский |
781 |
-3,2 |
-5,1 |
-4,5 |
-9 |
Святошинский |
811 |
0 |
-4,1 |
-4,6 |
-7,7 |
Соломенский |
1079 |
-0,2 |
-0,2 |
+7 |
+7,7 |
Шевченковский |
1546 |
+0,3 |
+0,3 |
-0,8 |
+6,6 |
Лидером по росту цен в 2017 году стал Оболонский район, но случилось это за счет смещения предложения в сторону более дорогих Оазиса и Оболони.
Индекс недоступности жилья
Индекс недоступности жилья один из ключевых индикаторов состояния рынка. Снижение этого показателя способствует росту спроса на жилье и активизации рынка. В 2017 году влияние на индекс недоступности оказывали несколько противоречивых факторов: с одной стороны, рост доходов населения способствовал снижению индекса, с другой – рост средней стоимости квадратного метра и девальвация гривны в конце года провоцировали его рост.
В середине марта 2017 года, до того, как начался рост цены квадратного метра, индекс недоступности для средней однокомнатной квартиры площадью 40 квадратных метро составлял 9,8. С тех пор средняя зарплата в Киеве, по данным Госстата, выросла на 5,8% (по отношению к январю 2017 – на 25,3%) и к концу года составила 11 643 грн. Квадратный метр в среднем по Киеву, как мы уже выяснили, подорожал на 12,9% в долларах. Гривневый рост цены составил 15,2%.
Читайте также: Сколько лет нужно киевлянину, чтобы заработать на смарт-квартиру
Средняя однокомнатная квартира в Киеве площадью 40 квадратных метров в январе 2018 года обойдется в 1 379 104 грн. При текущей заработной плате рядовой киевлянин сможет накопить на квартиру за те же 9,9 лет, что и в начале 2017 года, – при условии, что у него не будет других расходов.
Рост доходов населения, подорожание квадратного метра и девальвация гривны в 2017 году компенсировали друг друга, оставив индекс недоступности неизменным. Правда, этот показатель очень условный в силу того, что для его расчета берутся усредненные данные. Для жилья в дешевеющих сегментах показатель будет ниже. Но возможности накопить даже на такие квартиры у большинства по-прежнему нет из-за недоступности кредитования – банки почти не кредитуют вторичный рынок, отдавая предпочтение совместным программам с застройщиками. Больше внимания программам ипотечного кредитования мы уделим в обзоре первичного рынка Киева.
Насколько выгодно инвестировать в недвижимость в 2018 году
Еще один индикатор состояния рынка его привлекательность для частных инвесторов, в основе которой – уровень доходности недвижимости. В марте прошлого года http://amgk.com.ua писал о том, что в результате снижения долларовой цены в 2014-2016 годах доходность инвестиций в недвижимость снова выросла до 8-10% годовых. Рост цен в течение года и подорожание доллара в ноябре-декабре прошлого года скорректировали и этот показатель.
Читайте также: Насколько выгодно инвестировать в недвижимость
Средняя стоимость однокомнатной квартиры в домах старого жилого фонда сегодня составляет около 30 000 долларов или 852 000 грн. Сдать в аренду такую квартиру, при условии удачного расположения и наличия косметического ремонта, можно за 7000 грн. Окупаемость инвестиции составит чуть больше 10 лет, доходность – около 10%, без учета необходимости ремонта перед сдачей в аренду, амортизационных расходов и налогов.
Однокомнатная квартира в новом доме будет стоить минимум 50 000 долларов. На первичном рынке есть предложения дешевле, но после расходов на ремонт получится та же сумма или даже больше. Сдать в аренду квартиру в новом доме можно за 9000-10 000 грн в месяц. Окупаемость инвестиции составит 12-13 лет без учета налогов и амортизационных расходов. Доходность – 8%.
При выборе объекта для инвестирования нужно учитывать разные факторы – не только доходность на текущий момент, но и перспективы изменения цены в том или ином доме или районе. Например, только в 2017 году квадратный метр в советских панельных домах подешевел в среднем на 9%. За 10 лет, пока инвестиция будет окупаться, квартира может потерять больше половины своей стоимости – при условии отсутствия форс-мажоров в виде стремительной девальвации. Поэтому более целесообразна инвестиция в новые дома, квартиры в которых при благоприятной ситуации постепенно растут в цене, а при неблагоприятной – дешевеют медленнее. Стоит обращать внимание и на расположение: районы, которые активно развиваются и имеют хорошую инфраструктуру, и через 10 лет будут более востребованы потенциальными арендаторами и покупателями.
Прогноз на 2018 год
В наступившем году большинство тенденций, которые мы наблюдали в 2017-м, получит продолжение.
Стоимость квадратного метра будет зависеть от курса доллара и изменения доходов населения. Если гривна укрепится, как это было в начале прошлого года, это создаст предпосылки для дальнейшего роста цены квадратного метра. Как и в 2017 году, рост будет постепенным и избирательным.
Читайте также: Что ждет рынок недвижимости при курсе 30 грн за доллар
Однозначно продолжится расслоение рынка недвижимости. Количество предложений квартир в новых домах будет расти, и покупатели все чаще будут выбирать их, в том числе, на вторичном рынке. Продавцам квартир в старых советских домах не останется ничего другого, кроме как продолжать снижать цену – это единственное, чем они сейчас могут конкурировать с новостройками.
Не ожидается появления реально работающих кредитных механизмов для вторичного рынка. Для снижения учетной ставки НБУ гривна слишком нестабильна – даже в бюджет 2018 года заложена девальвация на уровне 10%. А без снижения учетной банки не смогут снизить ставки по кредитам. Кроме того, подавляющее большинство украинских банков не могут себе позволить долгосрочное кредитование под низкие проценты – у них нет для этого свободных средств. Но даже если в 2018 году какие-то кредитные механизмы для вторичного рынка заработают, они вряд ли будут способствовать росту спроса и цен на недвижимость старого жилого фонда – скорее, усугубят расслоение рынка.