21.06.2018
 Как выбрать жилой комплекс для инвестирования

Первичная недвижимость во всем мире является одним из самых стабильных вариантов инвестирования. Квадратные метры соперничают по популярности и эффективности с золотом, биткойнами, банковскими депозитами.

Большим плюсом является возможность выхода из инвестиции в первичную недвижимость в любой момент: пока объект еще строится можно переуступить имущественные права, а после сдачи дома в эксплуатацию – продать квартиру.

Еще один вариант, но более длинный: вложить средства в ремонт и использовать квартиру под сдачу в аренду. В зависимости от класса недвижимости и успешности управления им, вариант достроить-отремонтировать-сдать в аренду позволяет окупить инвестиции за 10—15 лет.

Рассмотрим варианты краткосрочных инвестиций в первичную недвижимость. Самым эффективным является вхождение на объект на старте продаж. Застройщики на этом этапе предлагают акционные цены, плюс, если вы оплачиваете все 100%, вам предоставляют скидку, обычно она от 5 до 10%. Далее, в зависимости от стадии строительства, цены на квадратные метры повышаются раз в несколько месяцев. На момент сдачи объекта в эксплуатацию цены возрастают на 25-35%, а иногда до % от стартовых.

И тут возникает несколько "но".

Во-первых, для инвестиции стоит выбирать лишь объекты тех застройщиков, которые не грешат затягиванием сроков. Поинтересуйтесь, как дела обстояли на уже реализованных проектах, сдавались ли они в эксплуатацию в первоначально заявленный срок. Нормальным сроком реализации проекта считается 24-30 месяцев с начала строительства. Тщательно изучите разрешительную документацию по выбранному вами объекту, ведь любой нерешенный вопрос может затормозить прием объекта в эксплуатацию и внесение данных в Государственный реестр имущественных прав на недвижимое имущество.

Второй момент: оцените, насколько тщательно в компании просчитывают свои проекты. Есть застройщики, которые, начиная продажи, скрупулезно оценивают свои предстоящие затраты на реализацию проекта в целом и ожидания рынка. Поэтому цены повышают плавно, и человек, инвестировавший на более ранней стадии, может через полгода-год, даже до ввода в эксплуатацию, перепродать свои имущественные права с существенной прибылью. К сожалению, бывают ситуации, когда цены квадратных метров "лихорадит" и на более поздних стадиях развития они ниже стартовых, такая ситуация нивелирует преимущества инвесторов, принесших свои средства на стадии "котлован".

Рассмотрим на примерах, по классам недвижимости. Самый популярный сейчас – комфорт-класс. ЖК "Династия" (Ковальская Недвижимость) достроен в конце 2017 года, правда, пока не введен в эксплуатацию. Квартиры от застройщика сейчас, в готовом объекте, можно купить дешевле, чем год назад. По данным ЛУН.ua, сейчас квадратный метр предлагается по 20 тыс. 034 грн, а в июне 2017 – 20 тыс. 900 грн. Как видим, инвестор, вложивший год назад свои средства в строящийся объект, переплатил бы больше 4%, или 866 грн на каждом метре.

__01

Сравним с ЖК Adamant (Geos). Цена квадратного метра за год выросла с 20 до 24,9 тыс. грн, то есть на 24,5%. Таким образом, даже не дожидаясь ввода объекта в эксплуатацию (по плану он во второй половине 2018 года), инвестор может перепродать свои имущественные права с прибылью.

_adamant

Класс бизнес. В ЖК "Владимирский" (Интергал-Буд) за 10 месяцев со старта продаж цены поднялись с 26 тыс. 90 грн до 34 тыс. 720 грн. Правда, самый резкий рывок был на старте, в сентябре, когда цены подскочили до 33892 грн или на 30%. Такой скачок выглядит не совсем респектабельно. Но на первом, стартовом этапе, возможно, предполагались такие акционные цены как своеобразный комплимент будущим владельцам. Неприятный момент – частые колебания цен. Пиковым был октябрь, когда квадраты реализовывались по 37 тыс. 110 грн, за прошедшие месяцы снизилась на 6,5%, до 34 тыс. 720 грн. Что будет дальше?

__02

ЖК Cardinal от Geos не даровал своим инвесторам бонуса в виде заниженных цен на старте. Полгода цены держались на уровне 30 тыс. грн, при переходах на следующие этапы строительства постепенно повышались. Но в целом за год цены выросли на 3,2 тыс. грн или на 10%. Такое прогнозируемое и оправданное повышение цен – один из сигналов для потенциального инвестора о надежности и профессионализме команды застройщика.

_cardinal

Сравним еще два проекта бизнес-класса, на Печерске. Во Французском Квартале-2(bUd development ) за год цены выросли с 31 450 грн до 34 900 грн, то есть почти на 11%. 

_-2

В ЖК Alter Ego (Geos) квадратный метр за год строительства прибавил в цене с 32,4 тыс. грн в июне 2017 до 38 тыс. грн, то есть на 17%. Но те, кто инвестировал на старте продаж, увидели уже значительное повышение стоимости квадратного метра, на 36%, с 28 тыс. грн до 38 тыс. грн. Учитывая, что объект на финальной стадии строительства, его планируют сдать в эксплуатацию во втором квартале этого года, то в ближайшее время ожидается еще один этап повышения цен.

_alter_ego

Премиум-новострои – самый "эмоционально" окрашенный среди классов жилой недвижимости, востребованность и ценность квартир в этих комплексах будет зависеть в итоге от многих факторов, будь то запоминающиеся фасады, продуманная инфраструктура объекта или его управление. Для краткосрочных инвесторов, планирующих продать квартиру после сдачи ЖК в эксплуатацию, эти факторы тоже важны. Поэтому обращайте внимание на проект в целом, а не только на цену квадратного метра в момент инвестиции.